上海出台楼市新政为市场注入强心针 深圳跟进预期走强 期待利好政策落地

中指院政策研究总监陈文静指出，整体来看，本次上海楼市新政在优化限购、加大公积金政策支持方面，与北京较为相似。除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策等措施，整体力度较北京略大，政策范围更广。

一家TOP10房企管理层在8月25日下午的业绩会上表示，房地产市场即将进入传统销售旺季，上海今日放松政策，将对楼市成交形成利好。“在政策助力之下，像上海这样高能级热点城市的成交规模，可能会进一步放量，这将持续推动市场企稳。”

调减限购 并非取消外环外限购

通知明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。对于成年单身人士，按照居民家庭执行住房限购政策。

“上海进一步调减住房限购政策，外地社保年限规定为1年，比北京2年的规定更进一步，实施力度大于市场预期。”克而瑞分析师表示。

据中指研究院监测数据，今年以来（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，今年1-7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。

其进一步表示，按上海最新政策，单身人士购房不再区别对待，上海对单身人士有政策性限制由此成为历史。这体现出对单身人群自住需求的有效保障，对于在沪工作的单身青年人才、新市民等群体，在满足社保或个税缴纳年限后，能更轻松购房，单身购房群体活跃度将大幅提高。这项政策将和外环外放松形成合力，大量单身人士的购房需求，将在外环外得到有效满足。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，上海此次限购政策调整，并非取消外环外限购，而是对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭（社保或个税连续缴纳要满1年及以上），放开了外环外限购的限制，即不限购置套数。

商贷利率不分首二套 购房成本普降

具体而言，提高公积金贷款额度方面，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

同策研究院联席院长宋红卫表示，公积金政策作为保障性购房福利政策，优势比较明显，公积金贷款利率为2.6%，而商业贷款的利率为3.05%，利率差0.45%。

“公积金政策本身的单一作用相对有限，但和其他政策共同发力，将更好推动楼市有序复苏，这一政策方向与全国保持了一致。而对新建绿色建筑住房提供更高比例贷款，会让市场更多关注该领域的发展。”张波向记者表示。

李宇嘉介绍，商贷措施可简称为，按揭利率不分首二套，该措施将有效降低购房者房贷成本。

其认为，未来，银行侧的房贷视角将从“购第几套房”的单一维度，转换到多维综合考量，会更关注购房客户风险状况等因素，灵活地确定每笔贷款的利率水平，这将有助于银行优化信贷资源配置。就当下而言，这一政策在总体上将降低换房人群的资金门槛，使得改善性需求得到更加充分的释放。

就该项措施，陈文静指出，此前上海已经调整房产税税率，本次为衔接优化住房限购政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。

而从北京政策效果看，张波介绍，放宽外围限购后，市场的热度上升表现明显，但由于上海的外环内新房供应占比高于北京，并且今年以来持续有核心区的优质地块供给，这一政策的效果对上海新房市场的整体拉动力会弱于北京。“但对二手房，尤其是外环外二手房的拉动作用，可能会强于北京。”